家を売却する際の税金と特別控除
家を売却する際、ついつい見落としてしまう税金の問題。
せっかく高く売れたのに、思わぬ課税で利益の半分近くを納めることに…
みたいな事にならないよう、今回は売却する際にかかる税金と見逃せない特例についてご紹介します。
第１章 家を売却する時にかかる税金とは
家は購入する時も売却する時も税金がかかります。
購入時にかかる税金は「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」
では売却時、税金は一体何に対して発生するのでしょうか？下記の計算式をご覧ください。
この計算式で求められる「譲渡所得」これは簡単に説明しますと売却時の儲け（利益）となり、この利益に対して課税されるのです。
◎譲渡所得＝収入金額ー取得費ー譲渡費用◎
上記、計算式で用いられる収入金額・取得費・譲渡費用の意味は、それぞれ以下の通りです。
・譲渡所得…家を売却した時の利益
・収入金額…家を売却した価格
・取得費 …購入時の物件価格とその諸費用※⓵
・譲渡費用…売却時にかかった諸費用※②
※①購入時の建物代金や建築費については築年数に応じた減価償却費相当額を差引いた金額になります。
購入時にかかった諸費用とは登記費用や仲介手数料などを指します。
※②売却時にかかった諸費用とは抹消の登記費用や解体費用などを指します。
第２章 税金の種類と税率
家を売却した時の譲渡所得（利益）も所得の一種なので、所得税と住民税が課税されます。
これを譲渡所得税と言い、給与所得の「総合課税」とは異なり家の譲渡所得税は「分離課税」となりますので注意が必要です。
●所有期間5年以下か5年超かで税率が変わる●
譲渡所得に対する税額を算出する場合、売却した年の1月1日現在で不動産の所有期間を計算し以下の様に
分類する。
●短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
税率39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
●長期譲渡所得（所有期間が5年以上の場合）
税率20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
ここで、もう一度確認してもらいたいのが「所有期間」1月1日現在で5年以上とは、例えば令和1年2月に家を購入し、その5年後の令和5年3月に売却した場合、実質5年１ヶ月の所有となるが1月1日現在では4年と11か月になるので5年以下の短期譲渡所得となる。税率が大きく変わるのでこの点はしっかり確認したい。
第３章 譲渡所得税の特例控除
家を売却して得られた利益に対して課税される「譲渡所得税」には、実は様々な税控除の為の特例制度があり、ここでは大幅に税金を抑える事ができる、2つの制度についてご紹介します。
●3000万円の特別控除の特例●
この特例制度は簡単に説明すると、譲渡所得（利益）対し、3000万円までは課税対象から除外するという制度、つまり税金がかからないという制度です。下記の計算式をご覧ください。
第１章でご紹介した譲渡所得の計算式
◎譲渡所得＝収入金額ー取得費ー譲渡費用◎
（例）500万円＝4000万円ー3200万円－300万円 譲渡所得500万円（課税対象）
3000万円の特別控除を適用
◎譲渡所得＝収入金額ー取得費ー譲渡費用ー特別控除◎
（例）－2500万円＝4000万円ー3200万円ー300万円ー3000万円 所得が無い為（非課税）
第１章とずいぶん話が変わってきました。
しかもこの制度、所有期間関係なく適用できるのです。第2章の話は何だったのか、そう思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、もちろん無駄ではありません。
この制度を利用するには適用要件があり、それを満たしていないと特別控除は受けられない場合があります。
ただし、ご自身がお住まいになっている家を売却しようと考えている方は、ほぼ適用されますのでご安心下さい。
◎国税庁ホームページ◎
●10年超所有軽減税率の特例●
10年を超えて所有するご自身の家を売却し、利益が出た時に譲渡所得税が軽減される特例です。
所有期間が5年超の場合、譲渡所得税は第２章でご紹介した通り、税率20.315％と通常なりますが、10年超所有軽減税率の特例が適用されますと、譲渡所得6000万円以下の部分について税率14.21％にまで軽減されます。
なお、この特例は3000万円の特別控除と併用できますので、10年以上お住まいの家を売却する際は、しっかりと確認して利用しましょう。
◎国税庁ホームページ◎
第４章 難しい適用要件は不動産会社に相談しましょう
特例や控除は間違えて適用してしまうと、大幅に損をしてしまう可能性があります。
家の売却を検討する際は不動産会社に合わせて相談するのが良いでしょう。税金について有耶無耶に答えるような不動産会社や営業マンはどんなに大手でも気を付けた方がよいです。
不動産の売買だけではなく、その周辺知識も豊富な不動産会社選ぶようにしましょう。
第5章 おわりに
いかがでしたか？
大切な家を売るには勇気が入りますし税金も気になりますよね。
所有期間や譲渡所得の算出、損をしない為の、特別控除や軽減税率の制度、考える事は一杯です。
(株)リクソラ住宅販売では寝屋川市・枚方市の不動産売却に特に力を入れております。
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